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南财快评:首套房贷利率应给各地微调和过渡空间

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2019-11-07 20:17:42

10月8日是新抵押贷款利率的形成时间。

根据央行通知,从10月8日起,新的商业个人住房贷款将完全参照贷款市场报价利率(lpr)定价。在全国范围内,第一套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率(9月20日为5年期贷款利率的4.85%),第二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率加60个基点(9月20日为5年期贷款利率的5.45%)。10月8日前已签署但尚未发放的个人住房贷款仍按原合同执行。

然而,10月8日一些城市批准的个人住房贷款利率略有不同。上海并没有给五年的lpr增加更多的分数,但是减少了第一套房的分数。根据9月20日公布的五年期LPR 4.85%的利率,商品房贷款利率第一套最低4.65%,第二套最低5.45%。

深圳市第一笔商业个人住房贷款利率不低于同期lpr+30bp,第二笔商业个人住房贷款利率不低于同期lpr+60bp。

这两个城市之间的简单比较似乎有点不一致。然而,仔细分析表明,这与相关城市的利率背景有关。多年来,上海的抵押贷款利率在全国各大城市一直很低。例如,在10月8日之前,上海贷款银行通常对第一套房实施95%的最低基准利率,即4.655%。这也是全国最低的城市之一。如果严格执行“第一套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场利率”的规定,即第一套住房贷款利率为4.85%,那么新政策出台后,上海第一套住房贷款利率将上调20个基点,这与上海多年来的低利率住房贷款背景存在一定的“矛盾”。

上海方面这次选择将五年期低生产率降低20个百分点。4.65%的最低利率与之前的4.655%基本相同,这不仅是尊重利率历史的表现,也是新政策实施过程中较为渐进的过渡,以免市场情绪波动。

抵押贷款利率固定在lpr上。一个原则是,新政策实施后,实际利率在实施前后将保持稳定,基本上不会增加购买者的负担。例如,10月8日,在lpr中加入30 B和P后,深圳第一套贷款利率下限为5.15%,第二套贷款利率下限为5.45%,与之前的利率水平相似。在贷款利率挂钩之前,深圳第一套公寓的贷款利率一般比基准利率高5%(即5.145%)。

为了保证中央银行政策的权威性和严肃性,各地必须认真执行新的抵押贷款利率锚lpr政策。但与此同时,我们也应该看到,抵押贷款利率锚lpr,主要是落实中央的"住房不投机"原则,防止资本过度流向房地产市场。决策部门也应允许新旧政策的改变,尊重不同地方的历史背景,并留有微调和过渡的余地。目前,上海新的抵押贷款利率政策已经得到央行上海总部的批准。我们应该赞扬这种灵活性和根据一般原则进行的微调。但是,还应该指出,房地产市场因地而异,没有进行利率比较的基础。

目前,对热门城市的监管并不放松,房地产市场总体稳定,很难看到未来几个月的大起大落。从资本成本来看,利率有下降的趋势。客观上,抵押贷款利率市场化也会在资本市场上享受低利率的溢出效应,但只能通过lpr来调节浮动。未来,预期更低的利率作为商品房投资的杠杆不再可行,门槛也在日益提高。这正是新一轮房地产调控的重点,重点是防范房地产金融风险。

然而,笔者始终认为,第一套住房是居民个人的真实需求,是基本住房权利的体现。尽可能以较低的利率来惠及更多急需的居民,尤其是年轻的首次购房者,是值得相关部门考虑的。过去,财务部很难确定购房者是否是真正的第一套房,但现在大数据非常发达。随着大量金融消费信息掌握在银行机构手中,并与央行信贷调查部门联网,完全有可能确定一套真实的第一套房是否真实。

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