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三亚凤凰岛造岛梦碎 停建20月后48亿转让55%股权

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2019-11-01 10:25:06

三亚凤凰岛曾是最高房价为每平方米16万元、口号为“对不起迪拜”的“传奇”,20个月后,三亚市政府下令暂停建设,并纠正这一局面,以48亿元的价格转让其55%的股权。建造“邮轮之都、海港城市、梦想之岛”的梦想破灭了。

凤凰岛于2002年开始填海。它于2010年1月11日开业。三亚凤凰岛的诞生大约是十年前,当时海南的房地产变得炙手可热。豪华度假岛项目曾是海南疯狂房地产投机的“标本”。它是如何一步一步地转手的?

从公寓的“第二盏灯”到房价的“半价”

9月16日,北京产权交易所披露,三亚凤凰岛投资集团有限公司(以下简称“凤凰岛投资集团”)100%股权公开上市转让,底价为40.37亿元。同时,三亚宇晟投资有限公司(以下简称“宇晟投资”)以7.64亿元的价格与凤凰岛投资集团捆绑拥有100%的股权。总额为48.01亿元。

凤凰岛投资集团持有三亚凤凰岛国际邮轮港口发展有限公司(以下简称“邮轮港口公司”)45%的股权,宇晟投资持有邮轮港口公司10%的股权。邮轮港口公司的核心资产是三亚凤凰岛项目。这意味着三亚凤凰岛项目55%的股份被“打包”出售,售价为48.01亿元。

三亚的凤凰岛有五座流线型帆形建筑,曾经是三亚湾最具标志性的建筑。当海南房地产市场火爆时,它曾是海南“疯狂房地产市场”的“标本”。

随着海南房地产市场降温的步伐,凤凰岛的公寓和酒店地产从最初的几秒钟的高价格开放时间,逐渐从“圣坛”跌落到中间被切断的“天价”,再到酒店公寓式的开放式入住。直到环境风暴之后,凤凰岛的资产才最终实现公开转让。

据媒体报道,2010年1月11日,凤凰岛公寓开业,有一天700栋房子被“亮起来”。从2010年到2011年,凤凰岛的房价“暴涨”,最高价格在每平方米15万元到16万元之间,在海南“天价”,全国罕见。这正是海南房地产市场“沸腾”的时候。

从2013年开始,“看海让你想买房”的热情消退了。凤凰岛的房价“减半”至7万元/平方米。大量海南房地产市场投资者被“锁定”。2013年,时任三亚凤凰岛发展有限公司董事长曾宪云在接受海南媒体采访时表示,凤凰岛的平均价格保持在5万元/平方米以上。

相隔五年,游轮港口有两次股份转让。

凤凰岛上的喧嚣散去,媒体用“中国迪拜变成了一个荒岛”来形容兴奋过后的冷清。

凤凰岛房价下跌后不久,凤凰岛在2014年迅速进入“中国交接和建设时代”。同年3月,三亚凤凰岛发展有限公司董事长曾宪云与中央企业中国交通建设有限公司签订合同,将邮轮港口公司45%的股份转让给CCCC。邮轮港将收购三亚凤凰岛发展有限公司和三亚凤凰岛房地产有限公司100%的股份和资产,交易总额为49.62亿元。中央企业与私营企业的这种合作被视为当年“积极发展混合所有制经济”的典范。

北交所的上市和转让数据显示,目前凤凰岛投资集团的股东结构为:海口盛丰热带农业植物园发展有限公司持股48.5%,新疆大正鲍彤风险投资有限公司持股20%,海南兆丰智能科技有限公司持股10%,曾宪云和蔡芳分别持股20%和1.5%。

曾宪云持有转让人名单中20%的股份,曾被称为“凤凰岛的所有者”。自2002年起,曾宪云开始投资运营凤凰岛项目。2010年,凤凰岛由四大股东控制:浙江国都、曾宪云、海南大洋的李淑萍和远东房地产的周林。直到2014年,CCCC收购了邮轮港口公司45%的股份,凤凰岛改变了所有权。

比较2014年和2019年的两次股份转让,2014年,邮轮港口公司45%的股份将转让给cccc,邮轮港口将获得三亚凤凰岛发展有限公司和三亚凤凰岛房地产有限公司100%的股份和资产,交易总额为49.62亿元。五年后的今天,邮轮港口公司45%股权+10%股权的总转让价格为48.01亿英镑。

该项目的第一和第二阶段已纳入三亚的监管规定。

经过一系列股东变动后,2017年,三亚凤凰岛迎来了席卷全国的“历史上最严格”的环境检查员风暴。凤凰岛于2002年开始填海,挂着“国际客运和邮轮港口”的羊头,却出售“房地产开发酒店”的狗肉,这不足为奇,它无法逃脱环保检查员的风暴。2018年,在海南的环境风暴中,凤凰岛被关闭。

“我们以国际客运港和邮轮港的名义获得了海域使用权,但实际上主要用于房地产和酒店开发。三亚湾西部海岸线因岛屿填充引起的水流变化而受到侵蚀。”2017年底,中央环境保护监察局命名凤凰岛填海工程。

2018年1月5日,三亚市政府责令凤凰岛项目海域内违法建设项目暂停,分类整改。记者今天登录三亚凤凰岛官方网站,看到最新的新闻更新停留在2018年8月7日。北方证券交易所披露的财务数据显示,截至今年上半年,邮轮港口公司的生息负债总额为104.52亿元。

今年4月,海南省政府宣布三亚凤凰岛项目建设单位已落实3700万元生态补偿资金。

9月16日,北方证券交易所披露的信息显示,邮轮港口公司开发运营的凤凰岛一期和二期项目已于2019年3月8日纳入三亚总部经济和中国(海南)自由贸易区中央商务区启动区控制性详细规划范围,并经批准后公布。监管条例具体规定和限制凤凰岛一期和二期的产业定位和功能,以及建设规模、容积率、建筑高度等建设条件和指标。

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