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绿地香港「不认命」 小房企也要冲刺千亿规模

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2019-10-24 14:17:58

与普通住宅企业不同,香港绿地(00337-hk)除了出售建筑外,还有一个特殊的使命。它是绿地集团唯一的海外上市房地产平台,已成为绿地集团资本运营和境内外融资的重要渠道。

然而,绿地香港似乎已经“辞职”。除了作为绿地集团的融资载体,公司还不遗余力地通过“快速发展”和“快速周转”模式实现自身业务和资本增长。不怕寒冷,经常在长江三角洲取地

9月13日,香港绿地发布土地收购公告。该公司以11.92亿元的价格收购了江苏省江阴市金桂路附近的一块土地。该地块编号为埕底2019-c-12,占地面积76,356平方米。

虽然公司在公告中披露住宅用地使用权为70年,商业用地使用权为40年,但该土地开发的性质尚未披露。

江苏省许多城市在2019年上半年点燃了房地产市场的热情,但随着监管力度的加大,整个苏州陷入了“房价有限、转让有限、目标有限”的阶段。

在这种背景下,绿色香港仍在为江苏的房地产开发添砖加瓦。就在半个月前,香港绿地刚刚赢得苏州吴江开发区太湖邵一号地块。

该项目比江阴大,占地面积11.8万平方米。绿色香港也付出了更高的代价,共购买土地约17.27亿元。

不仅江苏省,而且整个富裕的长江三角洲地区都被纳入绿色香港的征地战略。今年4月,公司以4.83亿元获得浙江嘉兴桐乡地块,并有望将其开发为桐乡绿化带中心广场二期。

同月,该公司还在江苏镇江没收了一块超过15万平方米的土地,耗资5.61亿元。两个月后,香港绿地以3.12亿元在镇江赢得了另一片住宅用地。

除了长江三角洲,该公司还选择了一带一路周边的重点城市作为其土地收购目标。

今年上半年,该公司已在南宁、广西、昆明、云南和安徽宣城获胜。昆明将建成绿色滇池国际健康城项目,除此之外,其余都是居住和商业综合体。

蔡华粗略计算了公司2019年中期财务报告中列出的土地收购项目,绿地香港花费了41.85亿元。昆明项目耗资15.32亿元。

对于一家小型房地产公司来说,所占用的土地不小。我们应该知道香港有一个小绿地。到2016年,该公司的合同销售额将低于200亿元。2017年将达到301亿元。2018年,人民币将升至379亿元。

逆流而上,这条船又小又容易航行?

房地产行业在2019年上演了一场大火和冰。

今年上半年,该行业的企业出售、征用土地和筹集资金是一件乐事。然而,在下半年,整个行业遭遇了冷,伴随着降价和促销,冷需求,没有钱拿走土地。应该来的还在后头。

市场上的钱越来越贵,最困难的是它不能融化。降低杠杆是主流住宅企业的选择。为何香港现在可以逆潮流而动?

在这里,我们必须先了解香港绿地的不同使命和历史。

绿化带香港最初并未命名为绿化带。2013年,绿地控股认购了高盛土地60%的扩大股本,并成为其最大股东。2013年10月2日,高盛土地正式更名为绿地香港。

从某种意义上来说,可以说,香港绿地的建立才五年多。然而,尽管香港绿地面积小,但它的使命并不简单。它是绿地集团唯一的海外上市房地产平台,已经成为绿地集团资本运营和境内外融资的重要平台。

然而,绿地香港似乎并没有辞职。除了作为绿地集团提供国际资本市场的高质量项目的融资工具外,公司还不遗余力地通过快速发展和快速周转实现自身业务和资本增长。

这也可以解释为什么该公司有这样的“势头”逆水行舟。最重要的应该是绿地集团的认可。绿地集团是一家由员工、上海SASAC和外部资本共同拥有的混合企业。

从这个企业结构中,我们也可以看出格陵兰集团并不简单。各方利益相对平衡,经营管理灵活。有了国有背景,资源相对较多。

这不难解释香港为何可以逆潮流而动。首先,公司有动力,需要做大规模的工作。其次,母公司有很多资源。但是最重要的是公司有钱。

获得土地最重要的是钱。香港绿地如何解决资金问题?除了公司作为格陵兰集团海外融资平台的自身优势之外,这也可能是由于其财务属性。

2015年,该公司设立了绿色黄金服装。该公司的黄金服务业务起步较高,并得到了业界的广泛合作。在成立之初,它与禄丰和中安保险签署了战略合作协议。

根据公司2017年的财务报告,公司的黄金服务(Golden Services)实施了普惠公司的财务战略,并连续两年盈利。在“房地产+金融+互联网”的发展模式下,黄金服务已经拥有三个平台:财富管理、资产管理和科技数据服务。

当时,该公司领导层甚至计划将绿地黄金服务拆分成股份。但是现在看来,这个计划太乐观了。财务控制情况越来越严格,公司的业务也必须受到影响。2018年财务报告没有披露金融服务业务。

无论公司的黄金服务业务未来如何发展,从格陵兰岛香港目前的发展状况来看,似乎已经借到了杠杆。该公司的销售和本地存储在2016年和2017年也赶上了。

绿地香港董事会主席兼首席执行官陈军(Chen Jun)在绿地香港业绩报告中表示,下半年仍有机会。他认为,一方面,地方债务很高,下半年地方政府将增加土地供应。

另一方面,由于融资紧张,部分房地产开发商面临压力,市场对土地的竞争程度将会减弱,这也将包括许多非房地产企业持有的房地产资源。香港这个不接受命运的绿色土地,是否有1000亿元的潜力?

在房地产的“寒冬”,绿色香港冲刺1000亿元的口号有点冷。

陈军在2017年业绩会议上披露了“三年实现1000亿销售目标”。2021年,公司将实现1000亿元的销售目标。

这个销售目标公司能实现吗?让我们看看公司近年来的销售规模。从2013年到2018年,香港格陵兰岛销售额的复合年增长率约为61.18%。

然而,从2018年的379.25亿元销售规模到2021年的1000亿元,公司的复合年增长率可以保持在38.15%。

对于一个房地产企业来说,保持38.15%的复合年增长率并不难,尤其是对于一个成长中的企业。

“巧妇难为无米之炊”,土地储备是住房企业真正的谈判筹码。绿地近年来,香港的土地储备规模也有所加强。

截至2019年6月底,公司土地储备已达2010万平方米,主要集中在长三角地区,区位优势明显。

尽管今年下半年融资收紧,但绿地香港高管认为,预计今年下半年融资环境仍将是边缘宽松的,但对需求的刺激是有限的。

未来,香港绿地将继续专注于房地产业务,进一步开发和储备优质地块,拓展优质住宅市场。

有目标、潜力和筹码,但管理是实现这些目标的一艘船,对公司来说更重要。绿地香港在2019年中期财务报告中表示,在经营管理方面,公司将积极降低成本,提高效率,优化投资结构,打造高效人才团队,努力实现1000亿元的销售目标。

资料来源:蔡华学会

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