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上海楼市“金九”冒尖,“银十”平淡开局

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2019-10-17 01:47:52

今年,上海房地产市场出现了“九金十银”一词——稳定。

从平淡开始的“金九”终于在下半年取得了突破。据上海中原地产数据,9月份上海新建商品住宅建筑面积达到79万平方米,是今年最大的月份。但是在10月,从国庆黄金周来看,上海的房地产市场表现不佳。

国庆假期期间,来自《国家商报》的记者走访了上海不同地区的房地产项目,发现无论是内环罕见的高端住宅建筑,还是中环外只需改善的房地产,现场看房的人数都没有比平时增加。中原地产数据还显示,今年国庆期间新屋交易数量远低于历史同期。

中原地产首席分析师张大伟解释称,买家和卖家特别关注“九金十银”,因为他们占据了历史上9月至10月全年房地产市场的最大份额。然而,由于气候变化和重要生产资料减少了对季节的依赖,房地产监管政策对2009年后市场周期的影响远远大于购房者的自发行为,使得一线和二线城市很难有任何更明显的购买趋势。

上海房地产销售中心的看房者图片来源:每位记者鲍晶晶的照片

国庆节假期销售额持平

在今年的国庆黄金周期间,上海各地区销售网站的受欢迎程度与往常相比没有明显差异。

来自《国家商报》的记者来到位于内环稀缺区域的田玉娥县法院销售办公室,重点关注高端优质住宅。房地产顾问介绍说,该项目将于10月底或11月初正式批准。预计开盘价为110,000-120,000元/平方米,目前正处于客户存储阶段。记者注意到四五个家庭同时在参观模型室。“下午的游客人数略有减少。1日和2日刮风下雨。今天天气稍微好一点。每个人都出来了,早上人多了。”物业顾问说。

据了解,由于该项目地理位置优越,面积适中,每一期的开市都会引发恐慌性抢购。当记者问及预登记是否很受欢迎时,房地产顾问委婉地说,“无论如何,这两栋房子的预订总是最快的。”

同样的场景也出现在中环外的江湾华庭。由于地铁暂时无法通行,交通相对不便,精装修和靠近医院、学校成为物业顾问口中“支撑”8万多房价的最大卖点。不是一个大的销售中心,沙盘周围是不时来看房子的居民,看起来“相当活跃”。

“我们的认购时间恰好在节假日,银行关门,许多人在筹集资金,没有多少人肯定会认购。”该项目的销售顾问说。

由于假日网上招牌暂停等多种因素,各大机构无法提供国庆期间上海楼市完整的交易统计数据,但从单个日期的交易数据来看,与往年的黄金周相差甚远。据中原地产统计,10月5日和6日这一年的国庆期间,上海新建商品房网共签约23套。然而,在2018年国庆假期期间,上海共售出645套商品房,一天内售出170套。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师王小强表示,“一方面,在一系列政策的控制下,市场环境严峻,买家有强烈的观望情绪。另一方面,随着房地产市场黄金时代的消退,消费者更加关注长假期间的出行,消费者对房地产市场的关注度也减弱了。”

上海某房地产销售中心沙盘照片:记者鲍晶晶拍摄

假日销售功能减弱

上海中原房地产市场分析师卢文喜(Lu Wenxi)对《国家商报》表示:“房地产市场的周期性特征不像以前那么明显,这可以从几年前“假日房地产展”的取消中看出。过去,市场很活跃,节假日举行的房地产市场展览很拥挤,但从那以后,由于政策的影响,房地产市场降温,节假日的销售功能减弱。从过去三年房地产市场的走势来看,旺季和淡季之间的差距已经缩小,表明市场预计将保持稳定,因此假日房地产市场的概念越来越弱。

“没有必要急于在10月份开放市场。仍然需要根据项目的实际进度和获得预售许可证的时间来选择开业日期。事实上,它打开时也是一样的。”田悦县法院的财产顾问说。

上海商品房周度成交量趋势数据源:creis数据

进入2019年,上海的商品住宅交易略有下降,先上升后继续下降。中指研究所的数据显示,由于今年2月初春节假期的影响,交易量先下降后上升,并在月底下降。3月初,局势继续稳定,然后下降并继续上升。4月和5月的交易量继续波动。6月的第一周,成交量下降,然后继续上升。7月和8月是湍流下降趋势的延续,也是稳定上升趋势的延续。9月的前两周,营业额继续下降,而在最后十天,营业额继续上升。10月的第一周,营业额再次下降。

中国指数研究所研发中心副主任曹晶晶对《国家商报》记者表示:“9月份的新房交易数据延续了8月份相对持平的状态。总体而言,上海市场始于8月甚至更早,一些住宅企业已经开始提高销售速度和销量。”

从市场供应方面来看,根据上海中原房地产数据,9月份供应激增至92.3万平方米,比上个月增长113.7%。共有25个单位进入市场,达到今年的第二高供应水平。

在这种背景下,诸如充分参与、折扣和促销等信息蜂拥而至。然而,一位业内人士在10月8日由控股公司组织的座谈会上指出,许多中层住宅企业选择黄金周假期,并没有全部去一线营销中心。朋友圈中的一线销售人员会发布一些促销内容,但强度不是特别大。他认为:“黄金周期间的促销力度太大,无法达到真正的促销目的,甚至导致观望和进一步下滑,所以没有市场传言这样夸张。”

卢文熙告诉记者:“长假期间,市场反应可以显示当前的市场心态。一些去极化差的项目将加强营销努力以达到销售目标,而那些没有后续压力的项目将会放缓。最重要的是,在上半年一批需求释放后,新需求的持续成为交易的障碍。”

“上海的监管政策没有改变,因此市场需求受到抑制。虽然目前二手房交易很容易达成,但它不会掀起市场浪潮。此外,9月份二手房交易数据的平均表现也将挫伤信心。预计10月份的交易仍将是动荡的下行模式。”卢文熙的判断。

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